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签了购房合同房贷办不下来可以退房吗? 算违约吗?

买房时签完了购房合同就万事大吉了吗?当然不是,尤其是需要贷款买房的购房者,一定要确认银行能够审批贷款。但是在实践中,因银行或住房资金管理中心未批准按揭,而导致的违约责任应由谁来承担?


一、法律相关规定

根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:

商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。


二、补充协议起关键左右

由上边的法律条文可以看出在未能办理按揭时,应分清不能办理按揭手续的原因,如因购房者的原因而导致不能买房应由购房者承担违约责任,如因开发商的原因而导致不能卖房应由出卖人承担违约责任,如双方均无过错的,因不可归责的事由而导致的可以解除该买卖合同。此时,买卖双方可签订补充协议,对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议,造成购房合同无法履行,双方均可解除购房合同。

比如说,买卖合同签订了以后,由于开发商的资信不够,所以银行不愿意贷款,这种情况是有的,这种情况就是开发商的责任。还有是因为买房人资信不够,比如记录不好,以前拖欠过银行的贷款,银行不愿意贷款给买房人,这个就叫做可归责于一方。因为这个原因银行不肯贷款,这一方肯定就要承担违约责任。

另外一种情况,并不是说双方都有责任,而是由于新政出来之后,或者国家的银根缩紧,这个时候银行不肯贷了,如果不可归责于双方的,是一个政策的问题,这个时候根据司法解释,可以双方协议把购房合同解除掉。

但是还有一个很重要的情况,一种情况是不能批,想贷八成可能八成都不批,还有一种可能批个七成,少批一成对合同履行不构成一个重大的影响,还得履行这个合同。不能说申请八成银行只批七成,就不买房子了,这个时候就可能承担这个违约责任。

以上就是贷款审批不下来对购房合同的执行情况的解析,遇到贷款批不下来的情况,一定要确认是开发商还是购房者的责任。因此在签订购房合同时,如果能在补充条款中将此各种情况说明,一些退房纠纷可能就能得到避免。

参考我国合同法对于不可抗力和情势变更下的合同解除权,我们认为,将违约方的合同解除权解释为形成诉权更好一些。首先,从形成权和形成诉权的行使方式来看,将违约方的合同解除权解释为形成权,意味着合同自通知到达对方时解除,相比于形成诉权需要经法院裁判才能发生解除合同的效力,形成权的解释模式会导致违约方肆意违约,合同的可履行性变弱,影响交易秩序的稳定;其次,通过形成诉权的合同解除,由于有了法院的介入,可以根据公平原则保障其公平性和妥当性,而通过形成权的合同解除,劣势在于若当事人达不成合意,仍然需要借助于裁判者的帮助,诉讼在所难免;最后,情势变更原因下的合同解除权效力要弱于不可抗力下的合同解除权,在因当事人违约的情况下,按照逻辑顺序,违约方的合同解除权效力依然须弱于不可抗力下的合同解除权,因此将违约方的合同解除权解释为形成诉权更恰当些。



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